在“租购并举”的住房制度设计下，发展租赁市场成为住房制度改革的核心内容。

12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。会议要求认真贯彻落实中央经济工作会议精神，在2018年重点工作部署中，第一项即是“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

《中国建设报·中国房地产》梳理发现，从近期召开的中共中央政治局会议到中央经济工作会议再到全国住房城乡建设工作会议，住房制度改革、发展租赁市场等成为关键内容之一，且方向锁定在重点发展长期租赁市场。

当前，在房地产市场深度调控的大背景下，正遭遇融资渠道收紧、拿地成本升高等困境的房企在政府租赁政策的引导下与银行等金融机构再次“相遇”，一改过去高周转、赚快钱的合作模式，纷纷布局长期租赁市场，在“租购并举”的框架下共谋房地产“转轨”，走向让全体人民住有所居。

●“租购并举”打开柔性空间

以2016年北京推出楼市“930”新政为分水岭，此前经过一轮高歌猛进式发展的房地产进入“冰冷期”，遭遇频频刷新的严格调控。统计数据显示，仅2017年以来，全国各地就已出台各类房地产调控政策200多次。面对“限”字当头的市场，深陷金融漩涡的房企又遭遇海外投资受限、融资途径收窄、拿地成本升高等困境，政策无缝可出，房企谋求转型。

危机隐藏机遇。2016年12月召开的中共中央政治局会议，提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，之后的中央经济工作会议强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求加快研究适应市场规律的基础性制度和长效机制。“炒房”的背面是“住房”，在持续调控作用下，房屋逐渐弱化金融属性而回归居住属性，存量市场“觉醒”——租赁市场风口来临。

自2016年以来特别是2017年，从中央到地方的各类鼓励发展租赁市场的政策陆续出台，以“租购并举”为主要特征的住房制度正在加速形成。国家层面，继2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后，2017年5月住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。此后利好政策不断，如在深圳、广州、南京等12个城市开展首批试点，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展；在北京、上海、沈阳等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点等。

地方层面，全国多个城市密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供“土壤”。近期，全国有超过20城陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等多个省份开展房地产投资信托资金（reits）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

日前的中央经济工作会议和此次召开的全国住房城乡建设工作会议均在巩固和扩大租赁市场的风口，要求把深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度作为重点工作之一，提出发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

“国家政策进入了柔性管理期，需求就是刚性，需求和满足需求中间有一个柔性空间，‘租购并举’正是这个柔性空间。此外，银行的操作资金、企业进入市场进行多次交换，个人市场等其他体系也进入了柔性管理期。”中国人民银行研究员宋泓均表示。

●政企银跨界连横

当前，住房制度的改革和长效机制的建立正在加快推进，行业发展格局将被重塑。在新格局之下，租赁市场的地位日益突显，长期租赁市场也站上风口。首开集团、碧桂园、龙湖等房企纷纷入局长租公寓市场，同时联合银行等金融机构，打通了资金通道，为长期租赁市场带来了更多可能性。

以首开集团为例，其在与银行等金融机构合作方面动作频繁。

11月28日下午，首开集团与工商银行北京分行签订战略合作协议，获得500亿元战略授信额度，用于支持首开集团长租房业务。同天，与浙商银行签订了总对总战略合作协议，战略授信额度从过去的80亿元调整至200亿元。12月12日，与广发银行签订战略合作协议，获得200亿元银行战略授信。12月15日，与建行北京分行签署了500亿元授信额度的战略合作协议，其中200亿元专门支持首开集团长租房业务。日前，首开集团还与北京银行通州副中心分行签订战略合作协议，在原北京银行300亿元授信基础上另增加100亿元通州副中心建设专项授信，支持首开集团参与副中心建设。

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短短20天，首开集团获得了1500亿元的银行授信额度，为首开集团在长租房和通州城市副中心建设领域的战略发展提供了坚实的资金基础。

“首开集团将在稳定的融资渠道和清晰的产品战略基础上，立足北京，打造具有首都特色的住房租赁品牌；立足北京新规划，打造具有国际前瞻力的住房租赁产品；立足国企责任，持续为广大青年和低收入者营造高品质、高性价比的住房产品。”首开集团党委书记、董事长潘利群表示，中国房地产正在步入存量市场，“租购并举”不仅是行业发展内在要求，更是解决人民美好居住需求与不平衡不充分住房供给矛盾的根本策略。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，“租购并举”的政策将是传统房企转型的难得契机，尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。

●龙头房企的长租实践

此次召开的全国住房城乡建设工作会议要求，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

在政策东风劲吹背后，是一个能容纳住有所居目标的万亿元级市场。第三方研究机构数据显示，从开发、交易到资管，目前整体房地产住宅服务市场的容量在5.3万亿元左右，其中租赁市场规模1万亿元。随着房地产市场“转轨”，存量市场快速发展，租赁市场规模也将迅速扩大，2020年1.6万亿元、2025年1.9万亿元、2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……

统计数据显示，全国top30的房企至少已有三成涉足长租公寓。在房地产“转轨”的关键期和“租购并举”等政策引导下，房企正加快入局长期租赁市场，并推出长租产品。根据全国住房城乡建设工作会议，要推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。

以北京区域为例，首开集团近期明显加大了公租房、长租房的开发投资，提高自持住宅项目比例，与多家单位合作，获得北京多宗自持住宅项目的土地开发使用权，累计获得自持住宅项目用地71.5万平方米，规划建筑面积共108.2万平方米，其中住宅面积共100.8万平方米，自持面积达到42.9万平方米，自持比例达到42.6%。

“国有企业作为先行先试的参与主体能够规避一定的风险，也为政策进一步完善提供‘试验田’。”刘澄表示，首开集团是北京市属龙头企业，也是北京市推动住房制度改革和住房产品多元化的试点平台。在保证国有企业稳健经营的基础上，积极参与住房改革，不断优化北京市住宅市场供需结构，是首开集团履行社会责任、发挥社会效益的具体实践。

事实上，民营企业也在积极践行“租购并举”，加快布局长期租赁市场。比如近日碧桂园发布了其长租公寓品牌“big+碧家国际社区”，提出了3年发展100万套长租公寓的计划。

“我们将整合集团内外部资源，为租客打造整体的服务方式。除了青年公寓，未来我们还将推出诸如高端、家庭、养老等更多的产品线，提供多层次的产品供应。”碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏表示，长租公寓业务在集团内部承载着更多的战略方向和战略意图。

2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。在住房制度改革和各类租赁政策的引导下，房企、银行等各方积极探索长期租赁市场，2018年也将成为“租购并举”落地的关键一年，房地产变革的战略构想正在照进现实。

来源：中国建设报